Portefeuillehouder

R. de Geest

Rapportagedatum

1 juli 2023

Het schoolgebouw de Marke Zuid van het Etty Hillesum Lyceum (eigendom van de Stichting Carmelcollege (SCC)) en de sporthal Keizerslanden (eigendom van de Sportbedrijf Deventer) zijn beiden aan vervangende nieuwbouw toe. Op basis van een locatie-studie is op 27 november 2018 besloten dat de vervangende nieuwbouw van beide gebouwen gaat plaatsvinden op de Marke Zuid. Aanvankelijk ging het om vervanging van het schoolgebouw op de Marke Zuid en later is besloten om ook de locatie van het Etty Hillesum Lyceum (EHL) op de Marke Noord te huisvesten op de Marke Zuid. Zo krijgen ook de vmbo leerlingen van het EHL een toekomstbestendige school en kan de locatie de Marke Noord worden vrijgespeeld voor woningbouw. Voor wat betreft de nieuwe school op de Marke Zuid gaat het om het realiseren van onderwijsruimte van 10.200 m² voor ca 1.000 leerlingen. Voor het onderwijs aan vmbo leerlingen wordt een aantal praktijklokalen gerealiseerd. Op de locatie van de Marke Zuid komen een school, een schoolplein, parkeervoorzieningen en een sporthal met sportvelden. In de sporthal worden 4 zaaldelen voor bewegingsonderwijs gerealiseerd ter vervanging van de bestaande gymlokalen in de Marke Zuid en ter vervanging van de Sporthal Keizerslanden.

Op het terrein van de Marke Zuid bevindt zich ook het clubgebouw van de Deventer Scheidsrechtervereniging (DSVeO). Deze vereniging heeft recht van opstal en heeft het clubgebouw in eigendom.  

De locatie de Marke Zuid grenst aan het Ludgeruskwartier/Roelandflatlocatie.  

Reeds genomen besluiten:

• Nota 2017-001854: college besluit d.d. 28-11-2017 en besluit raad EHL d.d. 20-12-2017; krediet nieuwbouw.
• Begroting 2018: investering sporthal
• Nota 2018-002036: collegebesluit d.d. 27-11-2018; locatie nieuwbouw EHL en sporthal
• Nota 2019-000577: collegebesluit d.d. 20-03-2019; businesscases EHL en sporthal
• Nota 2019-001172: collegebesluit en raadsmededelingen d.d. 11-06-2019; vervolgstappen n.a.v. wensen en bedenkingen Raad
• Nota 2020-000641: collegebesluit en raadsmededelingen d.d. 26-05-2020; nieuwbouw Etty Hillesum Lyceum en sporthal Keizerslanden (dekkingsvoorstel en ruimtelijke kaders)
• Kaderbrief 2020 en 2021  
• Nota 2021-000381: collegebesluit en raadsmededeling d.d. 6 juli 2021; businesscase sporthal en aangaan intentieovereenkomst
• 13 juli 2022 bestemmingsplan vastgesteld
• 27 januari 2023 Ondertekening samenwerkings- en realisatieovereenkomst EHL / SCC (college)
• Herstelbelsuit bestemmingplan april 2023
• Nota 2023-292 Raadsbesluit financiën / Breeam Marke Zuid

Ontwikkeling school  
De afspraken en uitgangspunten die voor de dekking van het budget zijn opgesteld met Stichting Carmel College en EHL zijn vastgelegd in een samenwerkings- en realisatieovereenkomst tussen de gemeente Deventer en Stichting Carmel College. Deze is op 27 januari 2023 ondertekend. Uitgangspunt is dat Stichting Carmelcollege voor eigen rekening en risico de school ontwikkelt en bouwt. Stichting Carmelcollege is de opdrachtgever van de ontwikkeling en bouw van de school. Om deze reden heeft Stichting Carmelcollege binnen de aanbestedingswet en regelgeving de keuzevrijheid in adviseurs, architecten, bouwers en invulling van het programma van de school van 10.200m².  

In de samenwerkings- en realisatieovereenkomst is afgesproken dat er vanwege de stijging van de bouwkosten een second opinion gedaan zou worden. Deze is uitgevoerd door SBM (gezamenlijk gekozen partij). Op basis van de second opinion zijn Stichting Carmelcollege en gemeente Deventer met elkaar in gesprek gegaan en is overeengekomen dat het bedrag uit de second opinion het nieuwe kaderstellende budget is. De gemeenteraad van Deventer heeft op 10 mei 2023 ingestemd met het verhogen van het budget voor een bijdrage aan het tekort en een budget voor de realisatie van BREAAM/ENG. Daarmee komt de bijdrage vanuit de gemeente voor de ontwikkeling van de school op afgerond € 28,3 mln. (incl. btw).

Deze aanvullende afspraken over het budget op basis van de second opinion worden vastgelegd in een addendum op de samenwerkings- en realisatieovereenkomst die in concept gereed is. Verwachting is dat deze in Q3 kan worden ondertekend.

Ontwikkeling sporthal
In de aanbestedingsprocedure voor de sporthal is gebleken dat het budget vanwege de forse prijsstijgingen ontoereikend was. Op 5 september 2022 zijn twee inschrijvingen ingediend, beide ruim boven het plafondbudget vanwege forse prijsstijgingen. Daarmee is de aanbesteding mislukt en is duidelijk geworden dat het beschikbare budget niet toereikend is. Op 10 mei 2023 is een raadsbesluit genomen om het budget te verhogen naar € 12.828.600,- inclusief BTW. Om voortgang in de realisatie van de sporthal te houden heeft het college ervoor gekozen om het ontwerp van één van de inschrijvende partijen bij de aanbesteding aan te kopen. Hiermee hopen we de kosten te beheersen in de verdere aanbestedingsprocedure en snel duidelijkheid te kunnen geven aan omwonenden over het ontwerp.

De AGS architecten is de architect van de sporthal. De uitwerking zal conform de raadsbesluit BREAAM excellent en energie neutraal zijn. In Q2 2023 is gestart met de uitwerking van SO – VO.  Het ontwerpproces wordt begeleid door ICS. Zij hebben de andere partijen geselecteerd die nodig zijn om het ontwerp proces verder te brengen. Adviseurs voor o.a: de constucties, installaties, bouwfysicia, brandveiligheid, sportinrichting, BREEAM. In Q3 wordt het VO afgerond.  

Duurzaamheid
Op 9 november 2022 is een motie door de raad aangenomen om te voldoen aan BREEAM-excellent én ENG.  Op 10 mei 2023 heeft de gemeenteraad het besluit genomen om extra krediet beschikbaar te stellen om zowel de school als sporthal ENG (Energie Neutraal Gebouw) en BREAAM-excellent te bouwen en is daarmee de motie gestand gedaan. De bovengenoemde budgetten zijn inclusief het extra krediet voor de duurzaamheidseisen.

Bestemmingsplan
In juli 2022 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan voor De Marke Zuid vastgesteld. Hiertegen is beroep ingediend bij de Raad van State. De gemeenteraad heeft op  19 april 2023 besloten, ongeacht de uitkomst van de behandeling van de beroepszaak bij de Raad van State, de bezwaarmakers deels tegemoet te komen. De locaties van de sporthal, de sportvelden en de parkeerplaats zijn preciezer vastgelegd in het bestemmingsplan. De gebouwen en de sportvelden liggen hierdoor minder dicht bij de omliggende woningen.  

Verhuizing Devinco en Scheidsrechtersvereniging
Het is de intentie dat de scheidsrechtersvereniging en omstreken (DSVenO) verhuist naar Sportpark Rielerenk en korfbalvereniging Devinco naar De Marke Zuid. Devinco heeft op De Marke Zuid de mogelijkheid om binnen en buiten te sporten op 1 locatie. De afspraken hierover moeten nog geformaliseerd worden. De ALV van Devinco heeft in Q2 2023 akkoord gegeven op de verhuisplannen. De scheidsrechtersvereniging moet nog defintief instemmen. Het is de verwachting dat in het derde kwartaal van 2023 de vaststellingsovereenkomst voor de verplaatsing wordt getekend.

Buitenruimte de Marke Zuid
Inmiddels ligt er een schetsontwerp voor de buitenruimte. Deze is op 1 februari 2023 gepresenteerd aan de klankbordgroep en op 27 maart 2023 is de buurt geïnformeerd tijdens een inloopbijeenkomst. In Q3 2023 wordt het DO naar verwachting afgerond met bijbehorende kostenraming.

Bescherming van egels
Uit een flora- en faunaonderzoek bleek dat naast vleermuizen ook egels in het groen rondom de school leven. De gemeente wil de egels graag beschermen. Om te voorkomen dat de egels straks last krijgen van de bouwwerkzaamheden, is het belangrijk voor voldoende alternatieve verblijfplaatsen te zorgen. De huidige groenstrook tussen het sportveld en het appartementencomplex Beeckestein is een heel geschikt leefgebied voor de egel. Inmiddels zijn er daarom verschillende takkenrillen gemaakt van snoeihout als tijdelijke alternatieve verblijfplaatsen voor de egel. Tegelijkertijd zijn er ook 4 definitieve verblijfplaatsen voor de egel geplaatst, zodat ze ook in de toekomst hier blijven wonen.  

Op koers

School    
Voor het schoolgebouw wordt er 10.200 m² BVO gerealiseerd.  

De architect van de school is bezig met de afronding van het definitief ontwerp. Deze is inmiddels ook bij de Plan adviesraad (PAR) besproken met een positief resultaat en komt weer terug bij de plan adviesraad bij de vergunningsaanvraag.  

Sporthal
De AGS architecten is de betrokken architect. In Q2 2023 is na aankoop van het ontwerp gestart met de uitwerking van SO – VO.  Het ontwerpproces wordt begeleid door ICS. Zij hebben de andere partijen geselecteerd die nodig zijn om het ontwerp proces verder te brengen. Adviseurs voor o.a: de constucties, installaties, bouwfysicia, brandveiligheid, sportinrichting, BREEAM. In Q3 wordt het VO afgerond.

Behoeft aandacht

Nieuwbouw school: ​
De financiële bijdrage voor de nieuwbouwschool is conform de VNG-norm voor onderhuisvesting. Voor 10.200m² BVO is dekking beschikbaar.Het gaat om een bedrag van €28,3 miljoen. Een deel daarvaan (1.200m² BVO), te weten 3,4 miljoen, wordt gedekt uit de grondopbrengsten van de ontwikkellocaties: De Marke Noord, De Marke Zuid en de Boerhaave-locatie. De Marke-Noord en Zuid worden ontwikkeld door de gemeente. De Boerhaave-locatie door Stichting Carmelcollege (met een beoogde bijdrage van € 1 miljoen en een garantstelling voor een bijdrage van €750.000).  

De Stichting Camelcollege / Etty Hillesum Lyceum bouwt voor eigen rekening en risico. Er vindt alleen verrekening plaats van de werkelijke indexering op basis van CBS die jaarlijks in september door de VNG voor onderwijshuisvesting bekend wordt gemaakt, zowel op het investeringsbedrag als en ook op de bijdrage van EHL / SCC. Met de huidige schaarste van bouwmaterialen ontstaat het risico dat de gebudgetteerde index niet toereikend is. Het is echter niet te voorspellen hoe de schaarste zich de komende jaren gaat ontwikkelen. Vanwege de aanhoudende prijsstijgingen vindt in Q3 bestuurlijk overleg plaats over de keuzes die moeten worden gemaakt als blijkt bij de aanbesteding dat het budget ontoereikend is.

Nee

Niet van toepassing

Nee

Nee

Niet van toepassing, er is nog geen sprake van exploitatie

Behoeft aandacht

Binnen de budgetten is geen rekening gehouden met risico’s zoals extra kosten i.v.m. stikstofproblematiek. Er is verder geen rekening gehouden met kosten door aanvullende eisen en wensen van de gemeente en gebruikers (sportclubs). En ook is geen rekening gehouden met beroepsprocedures. Deze risico’s worden meegenomen in de update van de risicoanalyse.

Risico’s
Voor dit project is er een risicoanalyse gemaakt volgens de gemeentelijke methodiek.
Er zijn verschillende risico’s die kunnen zorgen voor vertraging en / of kostenverhogend werken. Met name de bestemmingsplanwijziging, uitkomst van de aanbesteding, SPUK-regeling, stijging van de bouwkosten en vertraging zijn belangrijke risico’s.  

Momenteel doet zich een aantal risico’s voor. Dit zijn:

• Vertraging door bestemmingsplanprocedure
• Beperkte bouwplaats
• Hogere bouwkosten

Een groot risico op dit moment betreft de afhankelijkheden in het project. Een voorbeeld hiervan is dat er nog een contract moet worden gesloten met DSVeo en Devinco. Zonder dit contract is de ontwikkeling op de Marke Zuid niet mogelijk of lastig uitvoerbaar.

De ruimte op het terrein is beperkt daardoor moeten er concessies worden gedaan bij de invulling van het terrein. Daarnaast moet ook gekeken worden hoe dubbel gebruik zo goed mogelijk kan plaatsvinden.

Er zal tegen de tijd van de sloop van de schoolgebouwen ook een verrekening plaats vinden op basis van de werkelijk gemaakte sloopkosten. In deze posten zit een risico. De gemeente is wettelijk verantwoordelijk voor de kosten van sloop.

Met de komst van Devinco komt er extra druk op de ontwikkellocatie. Om de verhuizing mogelijk te maken moet het sportveld tijdig worden aangelegd.  

Nee

Behoeft aandacht

De realisatie van zowel de school als de sporthal is afhankelijk van de behandeling van het bestemmingsplan bij de Raad van State. Vooralsnog verwachten we in de eerste helft van 2024 met de bouw te kunnen starten en dat oplevering in 2025 zal plaatsvinden.

Behoeft aandacht

De relevante partners van dit project zijn Stichting Carmel college, Etty Hillesum Lyceum (opdrachtgever ontwikkeling en bouw van de school), Sportbedrijf, DSVeO, Devinco en de diverse sportverenigingen die gebruik maken van sporthal Keizerslanden.  

Stichting Carmelcollege en Etty Hillesum Lyceum zijn actief betrokken bij de realisatie van het schoolgebouw, de school is immers Bouwheer voor de school. Het Etty Hillesum Lyceum draagt zelf zorg over het informeren en/of betrekken van hun medewerkers, de leerlingen en de ouders in het proces.  

Sportbedrijf is actief betrokken bij het realiseren van de sporthal. Het sportaccommodatiebeleid moet straks uitwijzen welke sportverenigingen gebruik gaan maken van de nieuwe sporthal. Deze sportverenigingen worden geïnformeerd over de verdere ontwikkelingen door Sportbedrijf.  

Met DSVeO en Devinco is op regelmatige basis overleg geweest over de voortgang en ontwikkelingen. In de komende tijd worden er concrete afspraken gemaakt met deze partijen. De verwachting is dat in het derde kwartaal 2023 de vaststellingsovereenkomst wordt getekend.

Buurt en klankbordgroep
Na de informatiebijeenkomst (22-11-21) is gestart met een klankbordgroep. Er zijn 3 klankbordgroep bijeenkomsten geweest op 21 december 2021, 17 januari en 7 maart 2022. Dit waren goed bezochte bijeenkomsten. In het 1e kwartaal van 2023 is hier een vervolg aan gegeven. De landschapsarchitect heeft op die avond het schetsontwerp van de buitenruimte gepresenteerd en de architect van de school een presentatie over de school.

Er is op 27 maart 202? een informatieavond georganiseerd voor de buurt.  Vertegenwoordigers van de gemeente en het Etty Hillesum Lyceum vertelden buurtbewoners over:

• Het ontwerp van de sporthal
• Het ontwerp van de school
• De indeling van het terrein rondom de sporthal en de school
• De voortgang van het bestemmingsplan

Ook was er de gelegenheid om vragen te stellen aan Woonbedrijf ieder1 over de ontwikkelingen in het Ludgeruskwartier. De bijeenkomst is goed bezocht: zo’n 100 buurtbewoners kwamen een kijkje nemen.  

Reacties waren over het algemeen positief en ontwerp sporthal is goed ontvangen. Ook waren veel mensen positief over de inrichting van de buitenruimte en het ontwerp van de school. Een deel van bewoners van de Keurkampstraat is teleurgesteld dat er niets is gedaan met de ideeën om de school anders te positioneren. Verder vindt een aantal mensen uit de buurt dat ze te weinig inspraak hebben met name op de locatiekeuze van de school. De bewoners van de Keurkampstraat maken zich zorgen over geluidsoverlast vanwege het parkeerterrein dat grenst aan de Keurkampstraat. In Q2 2023 is overleg geweest de klankbordgroep om update te geven van de plannen en te informeren over de werkzaamheden die deze zomer plaatsvinden. Gezien de lage opkomst bij de klankbordgroep is de vraag voorgelegd of zij op deze manier verder willen of dat zij de voorkeur hebben voor algemene informatiemomenten die vaker plaatsvinden.