Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

7 juli 2023, 2e kwartaalrapportage 2023

Website

Zuidelijk van de A1 en gelegen tussen de N348, het dorp Epse en de spoorlijn Deventer-Zutphen ligt de locatie voor de vestiging van het nieuwe bedrijventerrein: A1 Bedrijvenpark Deventer. Het totale projectgebied is circa 120 ha. groot, waarvan 60 ha. netto uitgeefbaar is voor de vestiging van bedrijven om daarmee een belangrijke impuls te geven aan de economische groei en de werkgelegenheid in Deventer.

A1 Bedrijvenpark is voor Deventer een belangrijke ontwikkelingslocatie voor bedrijven. Deventer heeft lang geen uitbreidingsmogelijkheden gehad, waardoor grote nieuwe vestigers en lokale bedrijven die wilden doorgroeien nergens terecht konden. A1 Bedrijvenpark is door haar aard en ligging zeer geschikt voor logistiek, duurzame maakindustrie en voor lokale bedrijven die willen doorgroeien.

Oorspronkelijk betrof het terrein grondgebied van de gemeente Gorssel en provincie Gelderland. In een convenant (1999/2004) zijn diverse afspraken en beperkingen opgenomen voor A1 Bedrijvenpark. Dit gaat op voor milieucategorieën, bouwhoogtes, afstand tot de bebouwing en afspraken over grondwallen en bufferzones. Door het zorgvuldig inpassen van de belangen van flora en fauna wordt een kwalitatief goed plan verkregen waarin ecologische zones een belangrijke plek hebben gekregen en waarin bescherming van soorten, natuur inclusief bouwen en een fijne werkomgeving vanzelfsprekendheden zijn.

In mei 2013 is het bestemmingsplan A1 Bedrijvenpark Deventer 1e partiële herziening onherroepelijk geworden. Hiermee was de weg vrijgemaakt om met de realisatie te starten. Per december 2014 is de onderdoorgang onder het spoor gereed en is de deur naar het bedrijvenpark echt open. Het oostelijke deel is bouwrijp gemaakt (wegen, terrein op hoogte brengen, NUTS, riool, etc.) en vanaf 2015 zijn de eerste bedrijven er zich gaan vestigen. Inmiddels is het oostelijk deel woonrijp gemaakt en overgedragen aan de beheerorganisatie van de gemeente.

Het terrein heeft hoge duurzaamheidsdoelstellingen. Zo is de maximale milieucategorie 3.2, wat betekent dat bedrijven uitgedaagd worden om te innoveren om zich te kunnen vestigen op A1 Bedrijvenpark. Vanaf de start is gekozen om het A1 Bedrijvenpark aardgasloos te maken. Dit vergt vernieuwende manieren van bouwen en het inrichten van bedrijfsprocessen. Zo zijn er twee windmolens direct aangesloten op het terrein en er is een LNG tankstation gerealiseerd. Daarnaast wordt er onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van een smart energy hub. De huidige netcongestie maakt de noodzaak voor een alternatieve energievoorziening zoals een energy hub nog meer zichtbaar. Doelstelling is om een toekomst vast bedrijvenpark te realiseren dat over 20 jaar nog steeds aantrekkelijk en concurrerend is om bedrijven te kunnen binden. De groene setting geeft ook invulling aan het duurzame karakter.

Het Nederlandse waterstofproject DREAMH2AUL is officieel gestart. Het project omvat de ontwikkeling en het testen van twee 44-tons waterstof-elektrische vrachtwagens en het toevoegen van een waterstof-vulpunt aan een tankstation op het A1 bedrijvenpark Deventer. De waterstof die geleverd wordt bij dit tankstation zal uitsluitend groen zijn.  De planning is dat in Q4 2024 zowel het vulpunt als de testlocatie voor vrachtwagens operationeel zullen zijn.  

Samenvatting van de bestuurlijke besluitvorming omtrent A1 BP:

- Bestuurlijke besluitvorming Bestemmingsplan, exploitatieplan, beeldkwaliteitsplan en grondexploitatie (Raad, november 2009);
- Concessieovereenkomst met Cofely is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Onderdeel van de concessieovereenkomst is de anterieure overeenkomst voor de windturbines met Cofely. Deze is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Cofely heeft daarvoor op 22 februari 2013 een overeenkomst getekend met Raedthuys Windenergie voor ontwerp, realisatie en exploitatie van de windturbines;
- Beleid reclamemasten langs de A1 (februari 2016);
- Jaarlijkse actualisering van de GREX, door en college en raad middels de jaarrekeningen vastgesteld, in 2016, 2017, 2018, 2019 en 2020;  
- Raadsbesluit Herijking ontwikkelstrategie West (april 2020);
- Collegebesluit Aankoop gronden Derks (april 2020);
- Raadsbesluit vaststelling herziening Bestemmingsplan en Exploitatieplan A1 BP (sept. 2020);
- Collegebesluit Uitgiftestrategie ‘West’ (2021);
- Verkoopstrategie A1 bedrijvenpark West (2022);
- A1 aankoop verkoop en zelfrealisatie HBC (2022)
- Vaststelling 4e herziening exploitatieplan A1 Bedrijvenpark (juli 2022)

De gemeente Deventer heeft tot en met 2022 ruim 34 ha. geleverd bij de notaris voor het oostelijke deel en 8 ha op het westelijke deel van A1 bedrijvenpark .

1. Er was op het oOostelijke deel een kavel gereserveerd door Necron waarover een juridisch conflict is ontstaan. De rechtbank heeft hier een uitspraak over gedaan en aangegeven dat partijen hierover verder in onderhandeling moeten treden. Inmiddels is er een koopovereenkomst opgesteld waar beide partijen akkoord mee zijn. De kavel is bij de notaris gepasseerd in het afgelopen kwartaal.
2. Voor de Olthofboerderij met naastgelegen bedrijfskavel is een koopovereenkomst afgesloten met DAG NL. Deze kavel is in januari gepasseerd bij de notaris.
3. Tussen Sligro en Reshare was op het oostelijk deel nog een kavel gereserveerd voor voorzieningen met betrekking tot de smart- energyhub. Inmiddels is duidelijk dat deze kavel hiervoor niet nodig is. Reshare heeft inmiddels aangegeven belangstelling te hebben voor deze kavel t.b.v. een duurzame uitbreiding van hun activiteiten op deze locatie.
4. Het westelijk deel is bouwrijp. Er is 1 kavel verkocht en hier is gestart met de bouw van het Distributiecentrum van PLUS supermarkten. Medio 2023 zal rondom deze kavel het terrein woonrijp gemaakt worden. Daarnaast zijn 5 kavels gereserveerd.  

Verkoopstrategie kavels West
In de verkoopstrategie van het oOostelijke deel van A1 Bedrijvenpark Deventer werd gewerkt met het principe “wie het eerst komt wie het eerst maalt” - en een flexibele kavelindeling. Sinds 2020 is de vraag naar kavels sterk gestegen en is er sprake van veel meer vraag dan aanbod.   
Op 9 maart 2022 is er een informatiesessie geweest voor de gemeenteraad over de verkoopstrategie. Hierbij zijn de uitgangspunten van de verkoopstrategie besproken:   

• Diversiteit / soorten bedrijven (maximaal 50 % XXL – XL kavel voor logistiek)
• Kavelgrootte; verschillende kavelmaten; (sturen op verschillende kavelmaten)
• Duurzame energievoorziening: Dak vol leggen met zonnepanelen, biogas, smart energy hub)
• Circulaire bouw: reductie van materialen, demontabel bouwen, MPG 0,50m²

De uitgifte gaat op volgende wijze:
Verkoop via inschrijving/pitch 15 kavels
De vraag naar bedrijfskavels is groter dan het aanbod. Er wordt daarom gewerkt met via een inschrijving / pitchmethode. Zodat iedereen gelijke kansen heeft. Ondernemers worden uitgedaagd om iets moois te gaan realiseren.  

In Q4 2022 zijn 4 kavels op de markt gezet om op in te schrijven. Deze inschrijving is gesloten op 9 maart 2023. Er hebben mooie bedrijven ingeschreven. Uit Deventer, buiten Deventer, uit verschillende branches. Op basis van de ingediende plannen heeft de beoordelingscommissie een rangorde bepaald. De bedrijven met het hoogst aantal punten hebben een betaalde reservering gekregen voor 6 maanden. De gegadigde voor kavel 15 heeft van de reservering afgezien en deze kavel gaat samen met een aantal nieuwe kavels opnieuw in verkoop. In het najaar 2023 wordt besloten welke kavels, wanneer in de verkoop genomen zullen worden. Dit wordt bekend gemaakt op de website van A1 Bedrijvenpark.

Buiten de inschrijving is gebleven een kavel die gereserveerd is voor Trebbe /Dijkham. Zij hebben een bouwclaim en daarmee een recht op een kavel/ontwikkeling op A1 Bedrijvenpark Deventer West. Daarnaast is er nog een kavel gereserveerd voor een mogelijke bedrijfsverplaatsing met een aanzienlijke maatschappelijke impact.   

Werk/woonlocaties voor kermisexploitanten.
De overige gemeentelijke bedrijfskavels bestaan uit drie werk-/woonlocaties voor kermisexploitanten. De verkoopprocedure is door het college vastgesteld en de kavels zijn op markt gebracht. De bouwkavels zijn bedoeld voor het plaatsen of bouwen van één woonwagen en één opslaghal. De 3 kavels zijn inmiddels gereserveerd.  

Bouwrijp, en woonrijpmaken
Aannemer Dusseldorp is geselecteerd voor het bouw- en woonrijpmaken van het westelijke gedeelte. Dit gebeurt in bouwteam met de gemeente Deventer. In 2021 is de bufferzone en een deel van de grondwal gerealiseerd. In april ’22 is gestart met de verdere aanleg van de rioleringen, wegen en grondwal. Inmiddels is het terrein bouwrijp. Begin 2023 is gestart met het bouwteam voor het woonrijpmaken van het gebied. Dit uitvoeringsontwerp is afgerond en in de zomer 2023 iswordt een deel van het terrein woonrijp gemaakt t.b.v. de kavel Plus.  

De nutsbedrijven hebben de aanleg van het hoofdleidingennet langs de hoofdontsluiting gerealiseerd. Wanneer ze de leidingen langs de subontsluiting zullen aanleggen is afhankelijk van de aanvragen en de planning nutsbedrijven.  

Netcongestie
Onlangs is bekend geworden dat TenneT leveringsproblemen (door congestie) heeft doordat de grenzen van de capaciteit van het hoogspranningsstroomnet zijn bereikt in 7 provincies. Vanwege de leveringsproblemen wordt er momenteel bij aanvragen voor een grootverbruik aansluiting bij de netbeheerder geen vermogen toegekend. Dit heeft ook betrekking op het gebied waar A1 bedrijvenpark zich bevindt. Dit besluit van TenneT kan effect hebben op de verkoop van de 4 kavels en op de verkoop van de overige kavels. Het college heeft besloten om de verkoop van de 4 kavels door te zetten zoals in december 2022 op de markt gezet. De informatie over de leveringscongestie is gedeeld met de gemeenteraad via een raadsmededeling en geïnteresseerde partijen zijn persoonlijk en per mail op de hoogte gebracht.

De gemeente is gaat samen met de kopers, marktpartijen en netbeheerder actief op zoek naar oplossingsrichtingen, waaronder de opzet van een collectieve Energie Hub.  

Aansluiting N348
De provincie Gelderland is op dit moment bezig met voorbereiding voor de planvorming voor de verbreding van N348. Dit is van groot belang voor het A1 bedrijvenpark omdat de tweede ontsluiting van het bedrijvenpark hierop zal aan takken. Namens project A1 bedrijvenpark zijn we bij deze ontwikkeling betrokken.

Op koers

Uitvoering vind plaats binnen gestelde kaders.

Op koers

A1 Bedrijvenpark is een verlieslatende grondexploitatie. De verliesvoorziening voor A1 Bedrijvenpark is met de vaststelling van de jaarrekening 2022 verlaagd naar € 19,4 miljoen. In het Meerjaren Perspectief Grondzaken bij de jaarrekening is een nadere toelichting op dit resultaat gegeven.

Binnen de projectgroep zijn de uitgangspunten en de ramingen in de grondexploitatie opnieuw tegen het licht gehouden. Op dit moment is er geen aanleiding om de prognoses van de grondexploitatie bij te stellen.  

Nee

Voor 2023 is een nieuwe begroting opgemaakt.

Nee

Nee

Op koers

In aanloop naar de actualisatie grondexploitaties Jaarrekening 2022 is er een hertaxatie van de kavels uitgevraagd. Daaruit is een minimale en maximale prijs p/m2 voortgekomen. Daaruit blijkt dat de grondwaarde gestegen is, zelfs als we de minimale grondprijs hanteren. Op basis van de taxatie zijn de grondprijzen naar boven bijgesteld. Hierdoor is het resultaat van de grondexploitatie verbeterd, maar neemt ook het risico toe omdat niet zeker is of de grond ook voor die prijs verkocht zal worden.  

In de risicoreservering is rekening gehouden met conjunctuurgevoeligheid. Dit is opgenomen door rekening te houden met de mogelijkheid dat opbrengsten kunnen dalen of dat vertraging optreedt in tempo van de uitgifte op de midden-lange termijn. Daarnaast is ook een risicoreservering aangehouden m.b.t. de taxatiewaarde of te wel kunnen de kavels verkocht worden voor de getaxeerde waarden? Verder is een risicoreservering opgenomen vanwege mogelijke vertraging door congesties. De totale risicoreservering komtwam bij de jaarrekening daarmee op € 3 mln.

Op dit moment is er geen aanleiding om het risicoprofiel van de grondexploitatie bij te stellen. We merken echter steeds meer dat de fasering van de kavels onder druk komt te staan. Een belangrijke oorzaak hiervan is de netcongestie. Bij de vaststelling van de jaarrekening is het risico van de netcongestie geraamd op een impact van  € 4,5 mln. (op basis van 3 jaar vertraging).  Het is op dit moment erg lastig om alle gevolgen te overzien welke financiële impact een netcongestie op de kaveluitgifte kan hebben. We merken echter steeds meer dat de fasering van de kavels onder druk komt te staan. Een belangrijke oorzaak hiervan is de netcongestie.

Mogelijk is datworden kavels daardoor later verkocht worden dan nu is voorzien en is vastgelegd in de grondexploitatie. Naast renteverlies betekent dat bijvoorbeeld ook extra plankosten omdat de looptijd van het project in dat geval toeneemt. In de aankomende maanden zal duidelijker worden welke financiële gevolgen de netcongestie voor de gemeente kan hebben en hoe groot de kans is dat deze situatie zich voordoet. Voor nu ramen we het extra risico bedrag uit op € 2,0 mln. Het totale risico wordt daarmee 5 miljoen

Bij de zomeractualisatie is de kans van optreden van dit risico verhoord en is het totale risicobedrag voor het Bedrijventerrein A1 met circa € 0,5 toegenomen tot een totaalbedrag van ruim € 3,5 mln.

Nee

zie boven

Op koers

Planning op hoofdlijnen:  

Uitgifte laatste kavel ‘Oost’: 2023;
Afronden bouwrijpmaken West hoofdinfrastructuur: 2023;
Uitgifte, verkoop en woonrijp maken deel ‘West’ 2022-2028.
Uitgifte 4 kavels West 2023 / 2024
Voorbereiding uitgifte kavels einde 2023
Onderzoek haalbaarheid energy hub afronden in 2023

Op koers

Een belangrijke gesprekspartner bij de ontwikkeling is de dorpsraad Epse. Vanuit het verleden zijn er afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het A1 Bedrijvenpark Deventer in relatie tot het beperken ven de overlast voor het dorp Epse en bewoners die er vlakbij wonen.

De afspraken uit 1999 en 2005 zijn omgezet in een bestemmingsplan en inrichtingsplan (2009/2012). In de praktijk blijft het belangrijk om de inzichten over de plannen en verschijningsvormen buiten met elkaar te bespreken. De dorpsraad, de gemeente Lochem en de gemeente Deventer hebben hierover regelmatig contact over gehad. In de afgelopen periode zijn hier geen verdere ontwikkelingen geweest.